杭州市房地产业市场的变化和发展方向
发布时间：2018-08-20
杭州市的房地产市场目前到底处于一个什么样的位置？杭州房地产市场正在发生什么样的变化？后续发展方向如何？
从房地产市场的整体政策基调来看：
近期，政治局会议第一次明确要求坚决遏制房地产价格上涨。2018年8月7日，住建部召开部分城市房地产工作座谈会，要求加快制定住房发展规划，对楼市调控不力的城市坚决问责，特别提出了三稳，地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。稳成已经成为了房地产市场发展目前最为核心的要求和方向。
从杭州房地产市场的成交量上来看：
杭州房地产市场的购房热情正在消退，杭州新房成交量呈现低迷。8月前两周，杭州市区住宅周成交量分别是1453套和1431套，不仅跟7月每周2000套以上的数据相比差距明显，而且还呈现出下滑趋势。二手房的成交量更加不理想：主城区二手房成交量，7月初以来已经是连续6周下跌，上周的成交量已经跌落到春节水平。7月份杭州市区（含富阳、大江东）仅成交了6809套二手房，跟6月份相比下跌了26.21%，同比去年7月更是下滑超过三成。8月份数据有可能继续探底。新房跟二手房的差价缩小，新房对购房者的吸引力降低。杭州7月份二手房成交量降低，有一个重要因素是6、7月份新房推盘量非常大，对二手房市场造成很大的分流。杭州在投资客居多的酒店式公寓以及一些环杭板块，投资热度也明显下降。7月以来，酒店式公寓市场也明显凉了下来。商业项目价格就虚高，接下去会有降价空间。最近不少中介公司纷纷启动应急模式，有的欲调整经纪人薪酬制度，有的开始向外地拓展业务，也有的顶不住压力关闭门店。房地产中介三巨头占去了约八成的市场份额，剩下的中介公司处于比较难受的状态。
从杭州房地产市场的价格上来看：
杭州房地产市场的价格开始进入盘整期。7月份杭州新建商品住宅指数环比6月上涨了0.8个百分点，同比上涨1.1个百分点。新房市场上，一二手房价差缩小，购房者摇号买房的热情出现降温；二手房上，价格依然坚挺，房东预期依然看好。从今年2月以来，杭州新房环比价格除了5月不涨不跌，其他月份均有所上涨，而同此前相比，7月份的涨幅有所扩大。二手房价格目前仍处于横盘阶段，大幅或大规模的降价还没有出现。二手房价格出现了部分松动迹象，不少报价虚高的二手房房源都在近期进行了挂牌价格的下调，有个别房东主动降价的情况出现，但成交价格没有大的变动。
从杭州房地产市场的土地市场来看：
2018年7月，杭州土地市场降温明显，多板块楼面价均下滑。7月，杭州十区经历了推地潮，共出让了31宗地块，包含22宗涉宅地块，杭州市区所有的涉宅地块都没有到封顶价，并且有7宗地块零溢价成交，频频出现底价成交，甚至同板块宅地成交价的跌幅最大超过30%，还出现因无人报名而终止交易的现象。地价正式降温，转跌已经基本确定。但要明白的是，2018年1-7月，杭州十区已经出让地块138宗，总成交金额已达1993.5亿元。加上8月将出让的地块，萧山今年全年的推地任务已基本完成，即便8月的地块都以底价成交，那么今年杭州的土地出让金额也将达到2245亿元，超过去年全年的2178亿元，再破历史纪录。年底前或将不再推出宅地；主城、余杭今年的推地任务也已分别完成91%、84%。杭州土地市场今年前7个月加快提前增加供应，地价已经得到了有效控制。部分区块如萧山的消化周期已经回归合理，减少甚至停止土地供应就成为必然，以避免产生新的库存堆积。地价的下跌，也说明开发商对于未来预期的降低，也会影响购房者的心理预期，较快的传导到新房和二手房市场。投资客可能会部分撤离市场。
从杭州房地产市场的房贷利率来看：
杭州房贷利率依然坚挺。杭州房贷利率没有变化，仍维持在高位。首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%。商业银行的房贷利率则更高，首套普遍上浮15%-20%，二套上浮20%起。2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续第19个月上涨。目前购房政策依然从紧，杭州市场更是偏紧。当然，接下去利率并非没有下调的可能性。关键要看降准政策下商业银行可贷资金的额度是否增多，还有市场交易疲软后，政策变化下或有部分银行做出调整。这是后续市场应关注的地方。
从杭州房地产市场的整顿措施来看：
近期，住建部等7部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，杭州下发的《通知》提出，从2018年7月至12月底，将在该市全市范围内联合开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。要对存在侵害群众利益的违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及相关单位，要依法严肃查处。并打击投机炒房、部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号、违规签订“阴阳合同”、对不符合销售条件的商品房进行销售、虚假信息和虚假房源等违规行为，抑制投机炒房，支持自住购房需求，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，对于维护房地产市场的秩序有一定作用。
从房地产税的推出进程来看：
房地产税立法的准备工作正在紧锣密鼓地进行并加快，预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。短期内，调控房价还会延续限贷限售限价等直接调控手段，而非市场调控。根据这十几年来地方政府的准备情况，预测初期开征的城市有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。房地产税改革可谓牵一发而动全身。
对于后续发展方向来看，接下来的杭州房地产市场可能会出现分化局面，不会再是一边倒的热销局面。有摇号的，也有不用摇号的，有卖得好的，也有卖得不好的。供应量比较大、价格又没有明显优势的板块和楼盘，比如临安区，可能会陷入销售困境。在调控依旧，力度不减的当下，后续会有更多热点城市房价上涨势头会被强行摁住，趋近稳定，至少数据上会是这样的。但别指望大跌，大跌是红线。从本轮调控开始到如今，中央政府从未强调“让房价下跌的”的调控目的，哪怕最近的中央政治局会议，强调的也只是不让房价涨。不允许市场有大的波动，不然要问责。不允许市场有大波动，也即不允许大涨也不允许大跌。